La qualité pour agir d’un colocataire et l’application de la méthode absolue en matière de contestation du loyer

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ATF 146 III 346 | TF, 21.04.2020, 4A_157/2019*

Un colocataire dispose de la qualité pour agir seul en contestation du loyer, à condition qu’il assigne le(s) autre(s) colocataire(s) aux côtés du bailleur.

Le locataire peut se prévaloir du calcul du rendement net (méthode absolue) pour évaluer le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble passant d’un régime de loyers contrôlés par l’État à celui des loyers libres.

Faits

Deux colocataires concluent un contrat de bail pour un appartement à Genève. L’immeuble est soumis au régime des habitations à loyer modérés jusqu’au 31 décembre 2016.

L’un des deux colocataires ouvre action contre la bailleresse et l’autre colocataire en vue d’une réduction du loyer dès le 1er janvier 2017. Suite au rejet de sa demande, le colocataire fait appel auprès de la Cour de justice en assignant le bailleur et l’autre colocataire. La Cour admet l’appel.

Le bailleur interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, qui doit examiner i) si un colocataire a la qualité pour agir seul en diminution du loyer et ii) si la méthode absolue peut être appliquée pour contrôler le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble sortant du contrôle étatique.

Droit

Les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d’un même droit, de sorte qu’ils doivent en principe ouvrir action ou être actionnés ensemble.… Lire la suite

Le courtier et le vendeur escroqués : qui est responsable ?

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TF, 25.11.2019, 4A_329/2019, 4A_331/2019

Lorsque la partie défenderesse ignore la véracité de certains faits allégués, elle doit les contester et peut préciser qu’elle les conteste faute de les savoir exacts.

Le vol constitue par nature un cas de nécessité justifiant de se contenter d’une vraisemblance prépondérante. En revanche, la victime d’un vol devra généralement apporter la preuve stricte qu’à un moment donné, elle a été en possession de l’objet volé.

Faits

Des époux souhaitent vendre leur villa à Cologny, Genève. Ils concluent alors un contrat de courtage avec un courtier dont ils connaissent l’expérience professionnelle. Le contrat est signé par leur fils, avocat, qui les représente pour la conclusion du contrat. Ce contrat prévoit un prix de vente de CHF 32’000’000 avec une commission de 2% en faveur du courtier.

Les parties conviennent par ailleurs oralement que le mandat doit être exercé avec discrétion. Le dossier ne doit notamment pas apparaître dans la presse. En effet, les époux avaient été sensibilisés, notamment par le courtier, du risque d’escroquerie lors d’une telle opération.

Après quelques visites infructueuses en raison du prix, le courtier publie deux ans plus tard une annonce sur l’un des plus grands portails immobiliers au monde sans en informer les époux.… Lire la suite

Le contrat de vente simulé pour tromper un tiers et l’infraction de faux dans les titres

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ATF 146 IV 258

Un contrat de droit privé comportant des éléments erronés ne constitue pas un faux dans les titres au sens de l’art. 251 ch. 1 CP lorsqu’aucune garantie objective n’assure sa véracité, même lorsque la simulation a lieu dans le seul but de tromper une personne tierce.

Faits

Un couple marié est propriétaire d’un snack-bar que les époux exploitent conjointement jusqu’à leur séparation. L’établissement est ensuite inscrit au registre du commerce au nom de Monsieur, en raison individuelle. Sans prévenir son épouse, toujours copropriétaire du mobilier et du matériel, ce dernier vend le snack-bar et l’intégralité de son infrastructure pour un montant de CHF 150’000. Toutefois, le contrat mentionne un prix de vente de CHF 10’000. Le vendeur y a fait inscrire ce montant, bien inférieur au prix réel, par sa fiduciaire, afin d’induire son épouse en erreur dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

Le Tribunal de police du Littoral et du Val-de-Travers reconnaît le vendeur coupable d’abus de confiance, de faux dans les titres et de violation d’une obligation d’entretien. Il condamne également l’acheteur pour faux dans les titres, l’acquittant des préventions d’abus de confiance et d’escroquerie, et lui refuse l’allocation d’une indemnité au sens de l’art.… Lire la suite

Le fardeau de la preuve de la causalité hypothétique et de l’objection fondée sur le comportement de substitution licite

/dans Droit des contrats, Responsabilité civile/par

TF, 09.01.2020, 4A_350/2019

Juger de la causalité (naturelle) hypothétique dans le cas d’une omission règle le sort de l’objection fondée sur le comportement de substitution licite, puisque cette objection présuppose une interrogation fondée sur la même hypothèse (le dommage aurait-il été empêché dans l’hypothèse où le défendeur aurait agi conformément au droit ?). Partant, la partie demanderesse doit suffisamment alléguer et prouver le lien de causalité (naturelle) hypothétique. Si elle y parvient, il n’y a alors plus lieu d’examiner une éventuelle objection fondée sur le comportement de substitution licite. 

Faits

Des époux sont propriétaires de plusieurs immeubles en Suisse et d’un immeuble en Italie. En vue d’ouvrir une procédure de divorce sur requête commune, ils mandatent un avocat auquel il est demandé de mettre par écrit les termes de leur convention sur les effets accessoires du divorce. Ladite convention est présentée au Tribunal de première instance de Genève qui l’entérine puis prononce le divorce.

La convention ne porte en fait que sur la répartition des biens immobiliers en Suisse et ne mentionne pas l’immeuble italien. Celui-ci fait l’objet d’un avenant qui, pour des raisons fiscales et sur demande des époux, n’est pas présenté au Tribunal. Cet avenant prévoit que la part de propriété de l’époux dans l’immeuble italien doit revenir à l’épouse. … Lire la suite

La rémunération dans le contrat de courtage d’indication

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Contribution de Prof. Christine Chappuis à l’occasion des cinq ans de LawInside.ch

Pour célébrer les cinq ans de LawInside.ch, nous avons demandé à des personnalités actives dans le monde juridique en Suisse romande et alémanique de commenter un arrêt comme contributeurs externes de LawInside.ch.

Comme dernière contributrice, nous avons le plaisir d’accueillir la Professeure Christine Chappuis. Après avoir exercé quelques années comme avocate, elle a été nommée en 1999 Professeure ordinaire au département de droit civil de l’Université de Genève. Prof. Chappuis conduit notamment des recherches sur l’harmonisation internationale du droit des contrats et sur le droit de la responsabilité civile.

TF, 23.09.2019, 4A_545/2018

Des activités de négociations et de préparation de documents non couvertes par un courtage d’indication ne donnent pas droit à rémunération, à défaut d’une modification du contrat convenue en cours d’exécution.

Faits

Une société japonaise active dans le commerce de technologies de pointe en matière de sécurisation de documents d’identité (la mandante) conclut avec une courtière bilingue japonais-anglais un « contrat de conseil et d’introduction » («Advisory and Introduction Agreement») en novembre 2012. Le contrat, soumis au droit suisse, figure en traduction libre dans le dossier. Il contient notamment les clauses suivantes:

« Mandat

L’entreprise mandate le conseil pour lui présenter de potentiels investisseurs, partenaires d’affaires et contacts sur le territoire visé par ce contrat.… Lire la suite