L’action en dommages-intérêts du locataire après une contestation de résiliation infructueuse

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ATF 145 III 143 | TF, 19.02.19, 4A_563/2017*

Un locataire ne peut pas intenter une action en dommages-intérêts contre le bailleur en invoquant une résiliation abusive (avec pour motif un prétendu besoin propre), alors qu’il a déjà contesté sans succès la résiliation selon l’art. 271 s. CO. 

Faits

Un bailleur et une locataire concluent un contrat de bail de durée indéterminée portant sur la location d’un appartement à Zurich.

En janvier 2013, le bailleur résilie le contrat de bail au moyen du formulaire officiel, sans indiquer de motifs. Peu après, un motif de résiliation – soit le besoin propre (Eigenbedarf) – est communiqué à la locataire. Il est ensuite encore précisé à la locataire que c’est le fils du bailleur qui souhaite loger dans l’appartement avec sa famille.

La locataire conteste la résiliation devant les autorités de conciliation du district de Zurich. Selon la locataire, alors même que le motif de résiliation avancé serait le besoin propre, le réel motif serait le souhait de louer l’appartement à un prix plus élevé. Suite à l’échec de la conciliation, le bailleur ouvre action devant le Tribunal des baux de Zurich. Celui-ci constate par jugement que la résiliation n’est pas abusive et prolonge le bail de quelques mois.… Lire la suite

La répartition entre le bailleur et le locataire des frais liés à la désinfestation de punaises de lit

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TF, 11.10.2018, 4A_395/2017

Lorsqu’un locataire ne peut pas utiliser la chose louée à cause de punaises de lit, une réduction totale du loyer peut être justifiée selon les circonstances. Dans pareille situation, la congélation des effets personnels des locataires constitue un dommage consécutif au défaut (Mangelfolgeschaden). La prise en charge des coûts de cette congélation s’apprécie non pas à la lumière des règles sur la remise en état de la chose louée mais des règles sur la réparation du dommage causé au locataire. 

Faits

Un couple et leurs deux jumelles de 3 ans sont locataires d’un appartement. Ils découvrent en avril 2014 des punaises de lit. Une entreprise mandatée par la bailleresse vient procéder à la désinfestation de l’appartement les 12 et 22 mai 2014. En juin, les locataires constatent que les punaises de lit sont toujours présentes si bien que l’entreprise revient les 16 et 26 juin 2014. L’entreprise aura besoin de venir une troisième fois les 10 et 17 juillet 2014 pour venir à bout des punaises. Le 24 juillet, un rapport de détection cantine confirme l’absence de punaises.  Le couple et leurs jumelles ont dû quitter le logement du 11 mai au 26 juillet 2014.… Lire la suite

La responsabilité de l’exécuteur testamentaire à l’égard du légataire

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ATF 144 III 217 | TF, 22.02.2018, 5A_363/2017*

Le seul devoir de l’exécuteur testamentaire envers le légataire est de délivrer le legs. Ainsi, un légataire ne dispose pas d’une prétention en responsabilité à l’encontre d’un exécuteur testamentaire qui se serait versé des honoraires excessifs, dès lors que l’éventuel dommage subi par le légataire ne découle pas d’une violation du devoir de délivrer le legs, mais de la violation de l’obligation de diligence et de fidélité de l’exécuteur testamentaire, obligation dont le légataire n’est pas directement bénéficiaire. Le fait que le legs consiste en une quote-part de la masse successorale n’y change rien.

Faits

Un légataire d’une succession est au bénéfice d’un legs consistant en une quote-part d’un vingtième du total du montant net de la masse successorale. Un avocat-notaire agit comme exécuteur testamentaire de la succession. Selon son décompte, la fortune successorale est d’environ 54 millions de francs. Il délivre ainsi environ 2.7 millions de francs au légataire en exécution du legs. Il se verse aussi 600’000 francs d’honoraires pour son travail en tant qu’exécuteur testamentaire.

Le légataire ouvre une action en justice à l’encontre de l’exécuteur testamentaire pour contester le montant de ses honoraires qu’il estime excessif. L’action du légataire est rejetée en première et en deuxième instance.… Lire la suite

L’exercice du droit à la réparation pour des défauts affectant les parties communes d’une PPE

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ATF 145 III 8 | TF, 18.09.2018, 4A_71/2018*

Le droit à la réparation est indivisible. En tant que tel, il permet à son titulaire d’obtenir une réparation complète (et non limitée à la quote-part) des défauts apparaissant sur des parties communes d’une propriété par étage.

Faits

Un bien immobilier est constitué en 44 parts d’étage. Ces 44 parts sont aliénées à différents acquéreurs, lesquels forment une propriété par étage. Les acquéreurs sont mis contractuellement au bénéfice de droits à la réfection de la chose acquise. Des défauts apparaissent sur les parties communes de la propriété par étage.

La communauté des propriétaires d’étage décide d’ouvrir action contre le vendeur afin d’obtenir une avance des frais de réparation. Dans cette perspective, environ 30 propriétaires d’étage (soit une majorité des propriétaires d’étage mais pas la totalité) cèdent leur droit à la réfection à la communauté des propriétaires d’étages. Les tribunaux de première et de deuxième instance cantonale condamnent le vendeur à s’acquitter d’une avance de frais correspondant au montant nécessaire pour une élimination totale des défauts affectant les parties communes.

Le vendeur recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à déterminer si la communauté des propriétaires d’étage est au bénéfice d’une prétention portant sur une élimination totale des défauts ou uniquement sur une élimination correspondant aux droits cédés.… Lire la suite

Le droit au bonus de l’employé licencié

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TF, 10.10.2018, 4A_78/2018

Pour savoir si un employé a droit au bonus, il convient de bien distinguer les trois cas suivants : (1) le salaire (variable), (2) la gratification à laquelle l’employé a droit et (3) la gratification à laquelle il n’a pas droit. Ce n’est que dans ce troisième cas que se pose la question de la requalification du bonus en salaire en vertu du principe de l’accessoriété. La requalification n’est toutefois pas applicable pour les très hauts revenus.

Faits

Un employé de banque perçoit, en plus de son salaire fixe, un bonus discrétionnaire distribué en espèces et sous forme d’actions bloquées. Entre 2007 et 2010, il reçoit un salaire qui varie entre CHF 2’175’000 et 2’525’005 dont CHF 425’000 constitue la part fixe, le reste étant un bonus.

Durant l’année 2010, l’employé met en relation deux clients et assure les contacts entre eux. Dans le cadre de ces relations, l’employé enfreint à plusieurs reprises les directives internes de la banque. En raison de ces manquements, la banque résilie le contrat de travail le 14 novembre 2011 pour le 31 mai 2012 et ne lui verse aucun bonus pour les années 2011 et 2012.

L’employé ouvre action en paiement contre la banque pour un montant total de plus de 4 millions en affirmant avoir été victime d’un licenciement abusif et avoir droit à des bonus pour les années 2011 et 2012.… Lire la suite