Réduction d’un loyer indexé sur la base d’une variation du taux hypothécaire à la fin de la période d’indexation (art. 296d et art. 270a CO)

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TF, 24.10.2023, 4A_252/2023*

Les parties à un bail indexé peuvent demander une modification de loyer pour la fin de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation. A défaut, elles sont supposées considérer le loyer comme approprié. L’examen d’une demande ultérieure de modification du loyer se fera sur la base du taux hypothécaire de référence en vigueur au moment où les parties auraient pu résilier le contrat pour l’expiration de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation.

Faits

Les parties concluent un contrat de bail pour un loyer mensuel net de CHF 3’500 avec prise d’effet du bail au 1er avril 2015. Elles assortissent le contrat d’une clause d’indexation d’une durée minimale de location de cinq ans, soit jusqu’au 31 mars 2020. Au moment de la conclusion du contrat de bail, le taux hypothécaire de référence est de 2%.

En date du 13 septembre 2019, les parties signent un avenant au contrat prévoyant que le contrat peut être résilié en respectant le délai de 3 mois pour la fin de chaque mois, mais au plus tôt après l’expiration de la durée minimale de location de cinq ans.

Le 3 mars 2020, le taux hypothécaire de référence est fixé à 1.25%.… Lire la suite

Pas de transparence pour l’or importé en Suisse

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TF, 15.11.2023, 1C_272/2022*

Le secret fiscal constitue une lex specialis au principe de la transparence.

Faits

L’ONG Société pour les peuples menacés demande, conformément à la Loi sur la transparence (LTrans), à l’Office fédéral de la douane et de la sécurité des frontières (OFDF) l’accès à des statistiques détaillées sur les importations d’or effectuées par les principaux importateurs suisses, pour la période de 2014 à 2017. Face à l’opposition des importateurs invoquant en particulier le secret fiscal, l’OFDF rejette initialement cette demande.

Saisi par l’ONG, le PFPDT recommande la divulgation des informations car le secret fiscal ne s’appliquerait pas et l’intérêt public à la transparence prévaudrait. L’OFDF suit cette recommandation, ce qui amène quatre sociétés importatrices à recourir contre la décision.

Le Tribunal administratif fédéral admet leurs recours ; il considère le secret fiscal comme une lex specialis au principe de la transparence (cf. cdbf.ch/1232).

Saisi par l’ONG, le Tribunal fédéral doit clarifier la relation entre le principe de transparence et le secret fiscal.

Droit

Le but de la LTrans est de renverser le principe du secret de l’administration au profit de la transparence. Cela étant, l’art. 4 let. a LTrans réserve les dispositions spéciales d’autres lois fédérales qui déclarent certaines informations secrètes.… Lire la suite

Les devoirs de l’employeur lors d’une enquête interne

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TF, 19.01.2024, 4A_368/2023

Les garanties de la procédure pénale ne s’appliquent pas à une enquête interne menée par l’employeur. Par ailleurs, si l’employeur a procédé aux clarifications commandées par les circonstances, un congé n’est pas abusif du seul fait que les soupçons à l’encontre d’un employé se révèlent infondés a posteriori; la liberté de résiliation prévaut.

Faits

Un employé travaille au sein d’une banque depuis 2010. Suite à des reproches d’harcèlement sexuel soulevés par une collègue auprès de l’ombudsfrau en août 2018, l’employeuse conduit une enquête interne, puis résilie le contrat de travail de l’employé de façon ordinaire deux mois plus tard. Lors de l’enquête interne, l’employé est entendu, sans toutefois avoir été informé au préalable du sujet de l’audition et donc sans avoir eu la possibilité de se faire accompagner d’une personne de confiance, droit qui lui était reconnu par une directive interne.

Une demande relative au paiement d’une indemnité pour licenciement abusif introduite par l’employé est rejetée en première instance et admise en appel à hauteur de CHF 70’000, soit trois mois et demi de salaire.

Saisi par la banque, le Tribunal fédéral doit préciser quels sont les devoirs de l’employeur lorsque des soupçons sont soulevés à l’encontre d’un employé, notamment en ce qui concerne la conduite d’une enquête interne.… Lire la suite

L’assiette de l’impôt spécial sur les forces hydrauliques

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TF, 05.01.2024, 9C_739/2022*

Déterminer la puissance théorique moyenne de l’eau, nécessaire au calcul de la redevance (art. 51 al. 1 LFH) et, en Valais, de l’impôt spécial, nécessite d’identifier le débit généré par les installations prévues par la concession (art. 51 al. 3 LFH). Cet exercice s’accomplit par interprétation de la concession selon les règles applicables aux contrats (art. 18 CO).

Faits

Plusieurs communes valaisannes octroient en 2004 une concession sur des cours d’eau à une société afin que cette dernière produise de l’électricité. Dès 2001, la société projette de construire une nouvelle centrale et une nouvelle galerie, car les installations en marche ne turbinent pas la totalité du débit d’eau. La construction de la centrale se termine en 2013 ; en revanche, la société abandonne le projet de galerie en 2015.

Le Service cantonal de l’énergie et des forces hydrauliques du canton du Valais notifie en 2016 plusieurs bordereaux de taxation à la société ; il réclame des montants sur la base de l’impôt spécial sur les forces hydrauliques. Il détermine l’assiette de l’impôt en se fondant sur les volumes d’eau déversés, y compris le débit d’eau supplémentaire à turbiner grâce à la centrale et la galerie.… Lire la suite

Les doutes suffisants quant à la présomption du caractère abusif du loyer initial

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TF, 29.11.2023, 4A_121/2023*

Pour écarter la présomption de fait selon laquelle un loyer initial est abusif, la bailleresse doit soulever des doutes suffisants quant à l’exactitude de cette présomption. Les éléments qui permettent de soulever ces doutes, comme ceux qui ont trait à la comparabilité des biens immobiliers proposés avec le bien litigieux, ne doivent pas être examinés avec une rigueur trop grande.

Faits

Une locataire prend à bail un appartement de deux pièces à Zurich. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 1’060, charges en sus, tandis que le loyer précédent était de CHF 738, charges en sus. La bailleresse justifie l’augmentation du loyer par l’adaptation aux conditions usuelles de la localité et du quartier.

Le Tribunal des baux et l’Obergericht déclarent le loyer abusif. Le Tribunal fédéral annule le jugement de l’Obergericht (ATF 147 III 431, résumé in LawInside.ch/1071). Après le renvoi de l’affaire au Tribunal des baux, ce dernier déclare une nouvelle fois le loyer abusif.

L’Obergericht rejette l’appel de la bailleresse, qui saisit le Tribunal fédéral une seconde fois. Ce dernier doit déterminer si l’Obergericht a eu raison de considérer que la bailleresse n’avait pas été en mesure d’écarter la présomption du caractère abusif du loyer initial.… Lire la suite