La notification d’une résiliation d’un contrat de bail en l’absence du locataire

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ATF 143 III 15 | TF, 13.12.2016, 4A_293/2016*

Faits

En 2008, un bailleur et un locataire conviennent d’un contrat de bail portant sur un logement d’habitation pour une durée déterminée de cinq ans jusqu’au 31 mars 2014. Il est convenu que le contrat se renouvelle ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation trois mois avant son échéance. Le 29 novembre 2013, le bailleur communique par pli recommandé au locataire la résiliation ordinaire du bail pour le 31 mars 2014. Le pli recommandé n’ayant pas pu être remis en mains propres au locataire, l’agent postal dépose dans la boîte aux lettres une invitation à retirer les envois durant le délai de garde du 2 au 9 décembre 2013.

Etant absent durant dix jours vers la fin novembre 2013, le locataire ne trouve l’avis de retrait du pli recommandé que le lundi 9 décembre 2013, à une heure trop tardive pour se rendre à la poste. Le pli recommandé n’ayant pas été retiré, il est retourné au bailleur le 10 décembre dans l’après-midi. Le 23 janvier 2014, le bailleur renvoie au locataire la résiliation du 29 novembre 2013 sous pli simple. Le 7 février 2014, le locataire ouvre une action en contestation du congé.… Lire la suite

La réduction d’une peine conventionnelle excessive (art. 163 al. 3 CO)

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ATF 143 III 1 | TF, 14.12.2016, 4A_268/2016*

Faits

Un vendeur conclut une promesse de vente d’un immeuble avec un acheteur. Cette promesse de vente contient un droit d’emption au bénéfice de l’acheteur. L’acheteur s’engage à exercer l’emption d’ici au 20 janvier 2010. L’acheteur s’acquitte également de deux acomptes d’un montant total de 261’000 francs. La promesse de vente contient une clause pénale selon laquelle l’acheteur s’engage à payer une peine conventionnelle de 261’000 francs, soit 20% du prix de vente, dans le cas où elle n’exercerait pas son droit d’emption à temps.

L’acheteur demande en vain au vendeur de prolonger le délai d’exercice du droit d’emption. L’acheteur n’exerce ainsi pas son droit d’emption à l’échéance prévue. Il réclame du vendeur le remboursement des acomptes de 261’000 francs. Le vendeur refuse de rembourser les acomptes en considérant que la créance de l’acheteur en remboursement des acomptes de 261’000 francs est compensée avec sa propre créance en paiement de la peine conventionnelle de 261’000 francs.

L’acheteur ouvre action en paiement de 261’000 francs contre le vendeur. Le Tribunal de première instance considère que le vendeur n’a pas valablement invoqué la peine conventionnelle et donne raison à l’acheteur. En seconde instance, la Cour de justice du canton de Genève considère que le vendeur a valablement invoqué la peine conventionnelle, mais que celle-ci était excessive.… Lire la suite

La prétention du courtier en rémunération à l’encontre d’un preneur d’assurance

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ATF 142 III 657 | TF, 26.08.2016, 4A_152/2016*

Faits

Un preneur d’assurance conclut un « contrat de courtage » avec un courtier en assurance. Le courtier s’engage à négocier des contrats d’assurance (Bruttopolicen) pour le compte du preneur d’assurance. Selon le contrat, il ne revient pas au preneur d’assurance (mandant) de rémunérer le courtier. La rémunération du courtier se fait par le biais des commissions que le donneur d’assurance s’engage à verser au courtier pour le cas où un contrat d’assurance est conclu (convention de commission).

Après des négociations, le courtier propose quatre contrats d’assurance au preneur d’assurance. Après coup, le preneur d’assurance résilie le contrat avec le courtier et engage un autre courtier. Le preneur d’assurance conclut ensuite quatre contrats d’assurance avec les quatre donneurs d’assurance. Il demande aux donneurs d’assurance de verser les commissions au nouveau courtier. Les donneurs d’assurance versent ainsi les quatre commissions au nouveau courtier.

L’ancien courtier ouvre action contre le preneur d’assurance (mandant) et lui réclame le paiement de quatre commissions. Le tribunal de première instance rejette la demande. Sur recours, le tribunal de deuxième instance donne raison au courtier et condamne le preneur d’assurance au paiement des quatre commissions. En substance, le tribunal de seconde instance considère que le courtier dispose d’une action en paiement des commissions fondée sur le contrat de courtage à l’encontre du preneur d’assurance.… Lire la suite

L’obligation du bailleur de collaborer au calcul du rendement du loyer

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ATF 142 III 568 | TF, 22.08.16, 4A_559/2015*

Faits

Une locataire conteste en cours de bail un loyer qui faisait auparavant l’objet d’un contrôle étatique et exige un calcul du rendement pour prouver son caractère abusif. Le bailleur avait reçu l’immeuble en donation et affirme ne pas disposer des différentes pièces pour procéder au calcul du rendement. En l’absence de pièces, l’autorité de première instance se base sur plusieurs statistiques cantonales et conclut que le loyer n’est pas abusif. La locataire fait recours et obtient gain de cause devant la Cour de Justice qui considère le loyer abusif, car le bailleur n’avait pas justifié l’impossibilité objective de produire les pièces nécessaires au calcul. Le bailleur saisit le Tribunal fédéral qui doit clarifier les conséquences de la non-production de pièces pour procéder au calcul de rendement.

Droit

En vertu de l’art. 269a CO, le loyer est abusif lorsqu’il procure un rendement excessif au bailleur. Pour déterminer s’il y a un rendement excessif, on doit calculer le rendement net des fonds propres investis. Il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer. Cependant, en vertu du principe de la bonne foi, le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments que lui seul connaît.… Lire la suite

L’invocation d’un fait nouveau pour justifier la résiliation immédiate des rapports de travail

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ATF 142 III 579 | TF, 11.08.16, 4A_109/2016*

Faits

Un employeur résilie avec effet immédiat le contrat de travail d’un de ses employés, car celui-ci a envoyé à un partenaire commercial un e-mail avec un lien vers un article de presse décrivant le comportement douteux du père du président du conseil d’administration de la société employeuse. Le travailleur conteste la résiliation devant les prud’hommes. Sur recours, le Tribunal cantonal estime que l’envoi de l’e-mail n’est pas suffisant pour justifier une résiliation immédiate. L’employeur allègue alors un nouveau motif de résiliation immédiate : le vol et la copie d’un disque dur contenant des données commerciales. Le Tribunal cantonal renvoie l’affaire à l’instance précédente, qui considère que ce fait ne permet pas non plus de résilier immédiatement les rapports. L’employeur recourt alors au Tribunal cantonal, puis au Tribunal fédéral qui doit préciser les conditions nécessaires à l’allégation d’un nouveau motif de résiliation immédiate.

Droit

Le Tribunal fédéral revoit l’appréciation du juste motif de résiliation avec restriction. Un tel motif existe lorsqu’on ne peut plus exiger de l’employeur qu’il continue les rapports de travail avec l’employé en raison de la rupture des liens de confiance (cf. art. 337 al. 2 CO).… Lire la suite