Le passage du bail au propriétaire du fonds à l’extinction du droit de superficie

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ATF 142 III 329 |  TF, 10.03.2016, 4A_553/2015*

Faits

Le propriétaire d’un bien-fonds confère un droit de superficie à une société pour une durée limitée. Le droit de superficie est immatriculé au registre foncier comme immeuble indépendant. La titulaire du droit de superficie (la « bailleresse ») loue les bâtiments construits en vertu du droit de superficie à une société (la « locataire »). Le contrat de bail est annoté au registre foncier.

Peu avant l’échéance du droit de superficie, la bailleresse donne son congé à la locataire pour une date postérieure à l’échéance du droit de superficie. La locataire agit par la suite à l’encontre du propriétaire du bien-fonds, concluant à l’annulation du congé donné par la bailleresse.

La première instance rejette la demande au motif que le propriétaire du bien-fonds n’a pas la légitimation passive. Cette décision est confirmée en seconde instance.

Sur recours de la locataire, le Tribunal fédéral doit établir si le bail relatif à des locaux construits en vertu d’un droit de superficie passe au propriétaire du bien-fonds à l’expiration du droit de superficie concerné.

Droit

A l’expiration du droit de superficie, les constructions ont fait retour au propriétaire du fonds (art. 779c CC).… Lire la suite

Le caractère abusif d’un congé fondé sur un projet de construction

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ATF 142 III 91 | TF, 09.02.2016, 4A_327/2015*

Faits

Un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail à loyer commercial, résiliable dans un délai de deux ans après une certaine durée déterminée.

Suite à la vente du terrain, le contrat de bail est transféré à une autre société. Le nouveau bailleur résilie dans les formes et dans le délai le contrat. Il justifie cette résiliation par la conduite d’un concours d’architecture et par son souhait de laisser toutes les options ouvertes pour des travaux d’envergure.

Le locataire dépose une demande en annulation de la résiliation. Cette demande est rejetée jusqu’en dernière instance cantonale. Le locataire saisit alors le Tribunal fédéral, qui doit déterminer si la résiliation se fondait sur un projet de travaux suffisamment concret.

Droit

Le locataire estime que la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). De manière générale, une résiliation est contraire à la bonne foi lorsqu’elle ne poursuit aucun intérêt sérieux, objectif et digne de protection et qu’elle apparaît ainsi purement chicanière ou qu’elle atteint des intérêts des parties qui se trouvent dans un rapport manifestement disproportionné. Un congé donné en vue de travaux d’assainissement ou de rénovation qui restreignent l’utilisation de l’objet loué ne contrevient pas en soi aux règles de la bonne foi.… Lire la suite

Le droit à la provision et la résiliation du contrat de commission

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ATF 142 III 129 | TF, 09.02.2016, 4A_412/2015*

Faits

Une société de vente aux enchères promet à un particulier d’exécuter la vente de sa collection de pièces philatéliques. Selon les termes du contrat, la société doit percevoir une commission fixée à 20% du prix d’adjudication. Avant de remettre la collection à la société pour qu’elle exécute la vente, le particulier vend la collection à un tiers à un prix de 1’500’000 euros.

La société ouvre action contre le particulier en paiement de 400’000 euros, soit la commission de 20% calculée sur une valeur de la collection estimée à 2’000’000 d’euros. Les instances cantonales rejettent la demande.

La société forme un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral qui doit se déterminer sur le droit à la rémunération du commissionnaire.

Droit

Les parties sont liées par un contrat de commission (art. 425 ss CO). Selon l’art. 432 al. 1 CO, la rémunération du commissionnaire, dite provision, est due dans deux hypothèses.

La première hypothèse visée par l’art. 432 al. 1 CO fait naître le droit à la provision lorsque le commissionnaire a vendu la chose et que l’acquéreur en a payé le prix. La seconde hypothèse prévue est celle lorsque le commissionnaire à certes vendu la chose, mais que l’exécution de cette vente est empêchée par une cause imputable au commettant.… Lire la suite

La réduction des honoraires pour mauvaise exécution

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ATF 142 III 9 | TF, 16.12.2015, 5A_522/2014*

La première partie de cet arrêt, qui traite de la responsabilité civile des exécuteurs testamentaires, a été résumée ici : www.lawinside.ch/178. La troisième partie de cet arrêt, qui traite du remboursement des coûts d’une expertise privée, a été résumée ici : www.lawinside.ch/187.

Faits

Des héritiers reprochent à des exécuteurs testamentaires d’avoir manqué à plusieurs reprises à la diligence. En conséquence, ils demandent une réduction des honoraires des exécuteurs testamentaires. Ces derniers ont fixé leurs honoraires à 4% de la valeur de la masse successorale, soit à 550’000 francs, sans même avoir fourni de décompte de leurs heures, de descriptif détaillé de leurs activités ou de note d’honoraires et de frais.

Le Tribunal de première instance de Genève fixe les honoraires à 150’000 francs. La Cour de justice réforme l’arrêt et considère que le montant de 550’000 francs demandés par les exécuteurs testamentaires est équitable.

Les héritiers forment un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Celui-ci doit se prononcer sur la question de savoir si les exécuteurs testamentaires ont le droit à une rémunération et, si tel est le cas, si le montant de la rémunération retenue par la Cour de justice est équitable.… Lire la suite

Le caractère luxueux d’un bail d’habitation

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TF, 11.01.2016, 4A_257/2015

Faits

Deux époux mandatent une agence spécialisée dans la recherche d’habitations de standing supérieur afin de louer une maison. L’agence leur propose une villa construite sur une parcelle de plus de 1000 m2 comprenant 7,5 pièces, dont un salon avec cheminée, trois salles de bains, un jacuzzi et une piscine. Les époux décident de louer cette villa pour un loyer d’environ 14’500 francs par mois. Lors de l’état des lieux, il est constaté que la villa se trouve dans un bon état général, mais qu’elle présente quelques défauts.

Suite à un litige portant sur la garantie de loyer, les locataires invoquent la nullité du loyer initial, en se fondant sur le fait qu’aucune formule officielle d’avis de fixation du loyer initial ne leur avait été remise.

Le tribunal des baux et loyers de Genève procède à une inspection de la villa et retient qu’il s’agit d’un logement luxueux. Partant, les dispositions de protection du locataire ne trouvent pas application (art. 253b al. 2 CO). Le jugement est reformé par la Cour de justice qui conclut l’inverse, en ce sens que la villa n’est pas luxueuse, compte tenu du fait qu’elle n’était pas parfaitement entretenue.… Lire la suite