La motivation de l’augmentation du loyer liée à des travaux de plus-value

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ATF 142 III 375 | TF, 13.04.16, 4A_366/2015*

Faits

Un bailleur procède à d’importants travaux de rénovation dans son immeuble et augmente le loyer initial de 43%. La formule officielle contient la justification suivante : « améliorations créant une plus-value à la suite de la rénovation totale : CHF 454 (43.24%) ». Le locataire s’oppose à cette augmentation et considère notamment qu’elle est nulle, car elle ne respecterait pas les conditions formelles imposées par l’art. 269d CO. Le Tribunal cantonal donne raison au locataire et reproche au bailleur de ne pas avoir indiqué les chiffres précis relatifs au coût des travaux qui justifient l’augmentation de 43%. Le bailleur saisit alors le Tribunal fédéral qui doit déterminer les conditions formelles de l’avis d’une augmentation du loyer.

Droit

Selon l’art. 269d CO, « le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton ».

Selon la jurisprudence, la notification de l’augmentation des loyers est nulle si le bailleur ne la justifie pas ou que les raisons ne sont pas suffisamment claires.… Lire la suite

La qualification du bonus en cas de rémunération très élevée

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ATF 142 III 381 | TF, 14.04.2016, 4A_565/2015*

Faits

Une société (défendeur) emploie un travailleur (demandeur) du 1er octobre 2009 au 31 mars 2013 pour un salaire annuel de 219’240 francs. En plus du salaire, le contrat de travail prévoit également le versement de bonus à discrétion de l’employeur. L’exercice annuel de la société s’étend du 1er avril au 31 mars. Après la fin des rapports de travail, le demandeur exige de la société le paiement de 266’000 francs à titre de bonus pour l’exercice 2012/2013. Le tribunal de première instance rejette sa demande, mais l’Obergericht l’admet partiellement. La société recourt alors auprès du Tribunal fédéral en demandant l’annulation du jugement de l’Obergericht.

Le Tribunal fédéral doit déterminer si le bonus litigieux correspond à une gratification ou à un élément du salaire, ce qui suppose qu’on établisse si la rémunération découlant du contrat de travail était très élevée.

Droit

Le bonus n’est pas défini par la loi et suppose d’examiner dans chaque cas si on doit le qualifier de gratification au sens de l’art. 322d CO ou d’un élément du salaire au sens de l’art. 322 CO. En l’espèce, il est incontesté que l’octroi concret du bonus prévu par le contrat est laissé à la discrétion de l’employeur.… Lire la suite

Le besoin propre et urgent pour résilier le bail de manière anticipée

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ATF 142 III 336 | TF, 31.03.16, 4A_447/2015*

Faits

Un locataire loue des locaux commerciaux dans un immeuble qui est vendu à une nouvelle société. La société, nouvellement propriétaire, résilie le bail en faisant valoir un besoin propre et urgent (art. 261 al. 2 lit. a CO) : elle veut détruire l’immeuble et y construire un hôtel pour l’exploiter. Au moment de la résiliation, la société (bailleresse) n’avait pas encore reçu les autorisations de démolition et de construction, encore pendantes devant les autorités communales. Le locataire conteste la résiliation de bail et obtient gain de cause en première instance et devant le Tribunal cantonal, tous deux estimant que le besoin n’est pas urgent, faute d’autorisation administrative pour exécuter les travaux. La bailleresse recourt au Tribunal fédéral qui doit préciser les conditions d’une résiliation anticipée en cas de besoin propre et urgent du nouveau bailleur.

Droit

Si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261 al. 1 CO). Pour les locaux commerciaux et d’habitation, le nouveau propriétaire peut toutefois résilier le bail de manière anticipée s’il fait valoir un besoin propre et urgent (art. 261 al.… Lire la suite

La nature de l’action en exécution par substitution (art. 98 al. 1 CO)

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ATF 142 III 321 | TF, 31.03.2016, 4A_524/2015*

Faits

Un propriétaire reproche à un entrepreneur d’avoir provoqué des fissures sur son fonds lors de travaux de construction sur un fonds voisin. L’entrepreneur s’engage à remettre le fonds du propriétaire en état. Il n’exécute toutefois pas son engagement.

Le propriétaire dépose une requête de conciliation dans laquelle il demande l’autorisation d’effectuer une exécution par substitution des travaux de réparation aux frais de l’entrepreneur.

Après l’échec des conciliations, le propriétaire ouvre action en justice devant le tribunal de première instance et demande à nouveau au juge d’autoriser l’exécution par substitution des travaux de construction aux frais de l’entrepreneur. Le tribunal de première instance n’entre pas en matière sur la demande. Sur appel, le tribunal de deuxième instance confirme la décision de non-entrée en matière. En substance, les juges considèrent que l’action en exécution par substitution (art. 98 al. 1 CO) relève de la procédure sommaire et non pas de la procédure ordinaire (cf. art. 250 let. a ch. 4 CPC).

Le propriétaire recourt auprès du Tribunal fédéral. Celui-ci doit se prononcer pour la première fois sur la nature de l’action en exécution par substitution au sens de l’art. 98 al.… Lire la suite

Le passage du bail au propriétaire du fonds à l’extinction du droit de superficie

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ATF 142 III 329 |  TF, 10.03.2016, 4A_553/2015*

Faits

Le propriétaire d’un bien-fonds confère un droit de superficie à une société pour une durée limitée. Le droit de superficie est immatriculé au registre foncier comme immeuble indépendant. La titulaire du droit de superficie (la « bailleresse ») loue les bâtiments construits en vertu du droit de superficie à une société (la « locataire »). Le contrat de bail est annoté au registre foncier.

Peu avant l’échéance du droit de superficie, la bailleresse donne son congé à la locataire pour une date postérieure à l’échéance du droit de superficie. La locataire agit par la suite à l’encontre du propriétaire du bien-fonds, concluant à l’annulation du congé donné par la bailleresse.

La première instance rejette la demande au motif que le propriétaire du bien-fonds n’a pas la légitimation passive. Cette décision est confirmée en seconde instance.

Sur recours de la locataire, le Tribunal fédéral doit établir si le bail relatif à des locaux construits en vertu d’un droit de superficie passe au propriétaire du bien-fonds à l’expiration du droit de superficie concerné.

Droit

A l’expiration du droit de superficie, les constructions ont fait retour au propriétaire du fonds (art. 779c CC).… Lire la suite