Archive d’étiquettes pour : bail

La résiliation d’un bail en raison de la sous-location sur Airbnb

/dans Droit des contrats/par

TF, 26.09.2019, 4A_140/2019

La locataire qui cesse de mettre son appartement en location sur Airbnb quelques jours après la protestation écrite du bailleur ne peut pas voir son bail résilié de manière immédiate.

Faits

Une locataire d’un appartement de 3,5 pièces à Genève offre son logement à la location sur Airbnb sans en informer son bailleur. Dès qu’il en prend connaissance, le bailleur proteste auprès de sa locataire par courrier recommandé du 1er septembre 2016. Dans ce courrier, le bailleur s’oppose à toute future sous-location de l’appartement et exige de la locataire qu’elle lui fournisse tous les documents en lien avec les diverses sous-locations. Par réponse du 12 septembre 2016, la locataire nie l’existence de sous-locations et retire l’appartement d’Airbnb dans les jours qui suivent. Au préalable, l’appartement est encore sous-loué sur Airbnb du 7 au 10 septembre 2016.

Quelques semaines plus tard, le bailleur résilie le bail en invoquant le fait que la sous-location a été effectuée sans son accord préalable, que la locataire lui a donné de fausses informations et que l’entier des informations relatives aux sous-locations ne lui a pas été fourni. En outre, les loyers perçus grâce à la mise en location sur Airbnb correspondraient au double du loyer principal.… Lire la suite

Un bail de durée déterminée peut-il constituer une fraude ?

/dans Droit des contrats/par

TF, 12.04.19, 4A_598/2018

La conclusion d’un bail de durée déterminée en l’absence de motif valable peut constituer une fraude à la loi. Il appartient au locataire de prouver la fraude. Le juge peut toutefois se contenter d’une vraisemblance prépondérante.

Faits

Un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail de durée déterminée (4 ans) portant sur la location d’un appartement dans le quartier prisé des Eaux-Vives, à Genève. Le bail contient une clause d’échelonnement prévoyant une augmentation de loyer pour la quatrième année: en raison de travaux de rénovation, le loyer est d’abord soumis à la LDTR/GE et fixé à CHF 1’477 par mois hors charges pour 3 ans, avant de repasser en loyer libre, au prix du marché, pour la quatrième année (CHF 2’900 par mois).

Le locataire conteste le loyer et la clause d’indexation auprès du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Il conclut à ce que soit constatée l’existence d’un contrat de durée indéterminée avec renouvellement tacite d’année en année après la quatrième année. Selon le locataire, la pratique de la régie consistant à conclure un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné vise à augmenter le loyer de manière significative, tout en limitant la possibilité pour le locataire de contester l’échelon, et est une fraude à la loi.… Lire la suite

L’action en dommages-intérêts du locataire après une contestation de résiliation infructueuse

/dans Droit des contrats, Procédure civile/par

ATF 145 III 143 | TF, 19.02.19, 4A_563/2017*

Un locataire ne peut pas intenter une action en dommages-intérêts contre le bailleur en invoquant une résiliation abusive (avec pour motif un prétendu besoin propre), alors qu’il a déjà contesté sans succès la résiliation selon l’art. 271 s. CO. 

Faits

Un bailleur et une locataire concluent un contrat de bail de durée indéterminée portant sur la location d’un appartement à Zurich.

En janvier 2013, le bailleur résilie le contrat de bail au moyen du formulaire officiel, sans indiquer de motifs. Peu après, un motif de résiliation – soit le besoin propre (Eigenbedarf) – est communiqué à la locataire. Il est ensuite encore précisé à la locataire que c’est le fils du bailleur qui souhaite loger dans l’appartement avec sa famille.

La locataire conteste la résiliation devant les autorités de conciliation du district de Zurich. Selon la locataire, alors même que le motif de résiliation avancé serait le besoin propre, le réel motif serait le souhait de louer l’appartement à un prix plus élevé. Suite à l’échec de la conciliation, le bailleur ouvre action devant le Tribunal des baux de Zurich. Celui-ci constate par jugement que la résiliation n’est pas abusive et prolonge le bail de quelques mois.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

/dans Droit des contrats/par

ATF 144 III 514 | TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite

La révision pour des faits survenus en appel

/dans Procédure civile/par

ATF 143 III 272 | TF, 02.05.2017, 4A_511/2016*

Faits

Un bailleur met fin à un contrat de bail de locaux commerciaux en respectant le délai de résiliation ordinaire, indiquant vouloir récupérer les locaux pour son usage personnel. Le locataire conteste le congé devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève et le bailleur précise qu’il souhaite modifier l’affectation des locaux afin d’y développer une école de danse. Débouté, le locataire interjette appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, qui garde la cause à juger.

Quelques mois plus tard, le bailleur informe le locataire par message du fait qu’il a reçu des propositions d’achat de son immeuble. Dans un second message, le bailleur affirme au locataire qu’il compte faire don de l’immeuble à ses enfants, tout en lui proposant un nouveau bail.

La Cour finit par rejeter l’appel du locataire. Ce dernier, se référant aux messages reçus du bailleur, requiert de la Cour la révision de son arrêt. La demande est néanmoins déclarée irrecevable et l’affaire portée devant le Tribunal fédéral, qui doit déterminer si les faits nouveaux invoqués peuvent donner lieu à une révision au sens de l’art. 328 al.… Lire la suite