Le calcul du loyer net admissible selon la méthode du rendement brut (art. 269a let. c CO)

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TF, 31.10.2024, 4A_339/2022*

La solution de l’ATF 147 III 14 ayant porté de 0,5 % à 2 % le supplément ajouté au taux hypothécaire de référence dans le cadre de la méthode du rendement net (art. 269 CO) est transposable à la méthode du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement admissible s’obtient donc en multipliant le prix de revient par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les frais d’entretien et les charges courantes et, désormais, 2 % pour le rendement des fonds investis).

Faits

Une bailleresse et des locataires concluent un contrat de bail à loyer. Après sa résiliation, un litige s’élève entre les parties. Les locataires saisissent la Commission de conciliation, puis le Tribunal des baux de la Broye, et concluent en particulier la restitution de loyers payés en trop en raison de la nullité du loyer initial liée à la non-utilisation de la formule officielle obligatoire.

L’immeuble concerné ayant moins de 10 ans, le Tribunal se fonde sur la méthode absolue du rendement brut pour fixer le loyer net admissible (art. 269a let. c CO). Son calcul l’amène à admettre les conclusions des locataires et à condamner la bailleresse à leur restituer un trop-perçu de CHF 33’600.-.… Lire la suite

La hausse de loyer admissible suite à la rénovation d’un appartement

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TF, 30.07.2024, 4A_75/2022*

La nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral concernant le rendement net admissible des fonds propres s’applique au rendement admissible pour le calcul d’une hausse de loyer motivée par des investissements à plus-value. Partant, le calcul du rendement de l’investissement à plus-value se fonde sur un rendement de 2% en sus du taux hypothécaire de référence (si celui-ci est inférieur ou égal à 2%).

Faits

En 1983, les parties concluent un contrat de bail portant sur un appartement de 5 pièces à Genève. Quelques années plus tard, la bailleresse indexe le loyer en se réservant le droit d’augmenter le loyer en cours de bail en cas de prestations supplémentaires de sa part. Les locataires ne s’opposent pas.

En 2015, la bailleresse rénove entièrement l’appartement. En 2019, elle adresse un avis de majoration de loyer en raison des prestations supplémentaires qu’elle a fournies. Le loyer passe de CHF 905 à CHF 1’420 par mois.

Les locataires contestent l’augmentation de loyer en commission de conciliation et demandent simultanément une réduction de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence. Non conciliée, la cause est portée devant le Tribunal des baux et loyers de Genève.

Le Tribunal des baux et loyers fixe le loyer mensuel à CHF 1’117.… Lire la suite

Le licenciement abusif du travailleur âgé

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TF, 08.10.2024, 4A_617/2023

Le Tribunal fédéral rappelle que le caractère abusif d’un licenciement peut résider dans la manière dont il est donné, en particulier lorsqu’il est effectué sans les égards appropriés dans le cas d’un travailleur proche de l’âge de la retraite et au service de son employeur depuis de nombreuses années.

Faits

Un boulanger travaille au service d’une société pendant 19 ans, en particulier au sein de l’un des laboratoires. Hormis trois avertissements espacés dans le temps, l’employé donne entière satisfaction à son employeur, comme le relève son certificat de travail final.

En mai 2020, dès la réouverture du laboratoire après les restrictions liées à la crise sanitaire du COVID-19, la société met fin aux rapports de travail du boulanger, sans que sa lettre de licenciement ne contienne de motivation. Le boulanger fait opposition à son licenciement, qu’il estime abusif. La société évoque alors des motifs économiques à l’appui du licenciement.

Suite à une tentative infructueuse de conciliation, le boulanger ouvre action par-devant le Tribunal des prud’hommes genevois. Ce dernier retient l’existence d’un congé abusif et condamne la société au paiement d’une indemnité équivalent à trois mois de salaire.

La Chambre des prud’hommes de la Cour de justice ayant confirmé cette décision, la société saisit le Tribunal fédéral, qui doit se déterminer sur l’existence d’un congé abusif.… Lire la suite

L’existence d’un cas de préemption en cas d’amitié entre le vendeur et l’acheteur

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TF, 19.08.2024, 5A_927/2023*

Certaines ventes d’immeubles ne constituent pas des cas de préemption en raison des relations personnelles qui existent entre vendeur et acheteur. Toutefois, tel est uniquement le cas lorsque les relations personnelles ont exercé une influence déterminante sur la vente ; la simple existence d’une amitié entre le vendeur et l’acheteur ne suffit pas à elle seule pour écarter le cas de préemption.

Faits

Deux fermiers exploitent chacun la moitié d’une parcelle reconnue en tant qu’immeuble agricole au sens de la LDFR. Le propriétaire de l’immeuble agricole décide de le vendre en totalité à l’un des deux fermiers et un tiers. Les nouveaux propriétaires résilient le contrat de location en faveur de l’autre fermier, qui demande alors à consulter le contrat de vente puis exerce son droit de préemption sur la parcelle qu’il louait jusqu’alors.

Suite au refus des nouveaux propriétaires d’accepter le droit de préemption et l’échec d’une procédure de conciliation, le fermier dépose alors une action auprès du Kantonsgericht de Zoug afin de faire valoir son droit de préemption. Le Kantonsgericht donne raison au fermier. Les nouveaux propriétaires forment alors recours en matière civile au Tribunal fédéral, lequel est amené à se prononcer sur l’existence d’un droit de préemption en cas de relation particulière entre le vendeur et l’acheteur.… Lire la suite

La preuve des pertes du client incombe à la banque

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TF, 16.07.2024, 4A_301/2023

Lorsque la banque liquide les positions du client et qu’il en résulte un solde négatif, il appartient à la banque de prouver les pertes. À défaut, la banque ne prouve pas l’existence de sa créance à l’encontre du client.

Faits

En 2011, un client utilise la plateforme informatique d’une banque vaudoise afin de spéculer sur la variation du cours USD/CHF. Le 15 janvier, la BNS annonce qu’elle abandonne le taux plancher CHF/EUR. Cela provoque un vent de panique et rend le marché USD/CHF temporairement illiquide. Conformément aux conditions générales, la banque liquide les positions du client et l’informe, quelques jours plus tard, que son compte est d’une valeur négative de USD 929’075.

La banque ouvre action en paiement contre le client auprès de la Chambre patrimoniale du canton de Vaud. Dans ses allégués n°83 à 86, la banque indique que la liquidation automatique des positions du client s’est soldée par une perte de USD 1’125’991.40 et, qu’après déduction des avoirs en compte du client de USD 193’325.62, le débit du compte était de USD 929’075.

Dans sa réponse, le client conteste ces quatre allégués et dépose une demande reconventionnelle afin que le montant de USD 193’325.62, soit le solde de son compte avant la liquidation, lui soit restitué.… Lire la suite