L’application du Durchgriff pour des sociétés sœurs
Lorsque plusieurs sociétés immobilières contrôlées par la même personne interviennent de manière confuse dans une opération de vente, le Durchgriff peut justifier de leur imputer collectivement les engagements pris.
Faits
Quatre sociétés, soit une société anonyme (SA) et trois sociétés à responsabilité limitée (Sàrl), poursuivent des buts similaires en matière de promotion immobilière. La même personne en est le gérant avec signature individuelle, respectivement l’administrateur.
Deux acquéreurs concluent un mandat de réservation portant sur un appartement avec l’une des Sàrl. Le même jour, la SA remet une plaquette de vente indiquant notamment une surface habitable de 64 m2 pour l’appartement concerné. Les premières pages de cette plaquette portent la mention selon laquelle il s’agit d’un document « non-contractuel ».
Les acquéreurs ouvrent action contre les quatre sociétés estimant que leur appartement ne correspond pas aux qualités promises. Selon ces derniers, il manquerait 14 m2 de surface par rapport aux indications contenues dans la plaquette de vente. Le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne, puis la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud, condamnent les sociétés à verser CHF 89’049.80 à titre de moins-value et retiennent qu’elles forment une seule entité.
Les sociétés interjettent un recours au Tribunal fédéral, qui est amené à déterminer, d’une part, si les conditions du Durchgriff sont réunies et, d’autre part, si la surface indiquée dans la plaquette de vente constitue une qualité promise.
Droit
En premier lieu, les sociétés contestent l’application du principe de transparence (Durchgriff).
En principe, l’indépendance juridique d’une personne morale doit être respectée. Exceptionnellement, le Durchgriff s’applique lorsqu’il existe, en réalité économique, une identité ou une domination entre elles et que cette dualité est invoquée abusivement.
En l’espèce, les quatre sociétés sont non seulement contrôlées et détenues par la même personne mais ont également des buts qui se recoupent. Elles ont participé à l’opération litigieuse, par l’intermédiaire de leur représentant commun, de telle manière qu’une confusion pouvait se créer dans l’esprit des acquéreurs. De surcroît, les sociétés ont invoqué abusivement leur pluralité juridique.
En deuxième lieu, les sociétés soutiennent que les documents contractuels ne contenaient pas d’indication concernant la surface du logement, de sorte que celle-ci ne pouvait être considérée comme une qualité promise.
Selon l’art. 197 CO, le vendeur répond notamment des qualités promises ainsi que des défauts qui enlèvent à la chose sa valeur ou son utilité prévue, ou qui les diminuent notablement. Constitue notamment un défaut l’absence d’une qualité promise ou d’une qualité à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Afin de déterminer si une indication relative à une qualité donnée par le vendeur doit être considérée comme une promesse, il convient d’interpréter le contrat (art. 18 CO).
Dans ce cadre, le Tribunal fédéral rappelle que les surfaces indiquées dans une plaquette de vente promotionnelle ou dans les plans utilisés lors des pourparlers peuvent constituer des qualités promises ; l’acheteur peut en principe s’y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de conclure le contrat.
En l’espèce, la plaquette de vente constituait le seul document mentionnant la surface de l’appartement. Elle pouvait dès lors être prise en compte pour interpréter objectivement l’acte authentique. Une personne raisonnable pouvait comprendre, de bonne foi, que l’appartement vendu présenterait la surface indiquée dans cette plaquette, cela d’autant plus que la mention « document non-contractuel » ne figurait pas sur la page contenant cette indication. La surface indiquée dans la plaquette constitue donc une qualité promise au sens de l’art. 197 CO.
Partant, le Tribunal fédéral rejette le recours.
Note
Le Durchgriff est un principe bien établi en droit suisse. Cela étant, son application dans le cas d’espèce est novatrice.
En règle générale, le Durchgriff permet de percer le voile social de la société afin d’atteindre la personne – physique ou morale – derrière la société (effet vertical). En l’espèce, les tribunaux ont appliqué ce principe afin d’atteindre non pas la personne physique derrière les sociétés immobilières, mais des sociétés sœurs (effet horizontal). Une telle application, bien qu’inhabituelle, peut se justifier selon les circonstances du cas d’espèce. Les sociétés défenderesses abusaient in casu de leur droit (art. 2 al. 2 CC) en se prévalant de l’existence d’une pluralité de personnes morales.
On peut également se demander si les sociétés ne formaient pas en l’espèce une société simple, ce qui aurait permis d’atteindre le même résultat sans devoir appliquer le Durchgriff (sur ce sujet, cf. Henry Peter, Les groupes de sociétés sont (parfois) des sociétés simples: retour sur sujet et état des lieux, in Marc Amstutz/Isabelle Chabloz/Michel Heinzmann/Inge Hochreutener (édit.), Mélanges en l’honneur du Prof. Walter A. Stoffel, 2014, p. 121 ss).
Proposition de citation : Sébastien Picard and Célian Hirsch, L’application du Durchgriff pour des sociétés sœurs, in: https://lawinside.ch/1710/
